解体までの“空白期間”を、不動産の価値に変える。再開発を控えたビルで営業期間14ヶ月のシェアオフィス『日本橋茅場町ワープ』を開業。

「『都市』も『地方』も『働く』も『暮らす』も、もっとオモシロくできる！」をビジョンに掲げ、働く場を起点とした不動産バリューアップやオフィス移転支援等を手掛ける株式会社ヒトカラメディア（本社：東京都世田谷区、代表取締役：髙井 淳一郎、以下「ヒトカラメディア」）は、再開発に伴い将来的な解体が予定されているオフィスビル『日幸茅場町ビル』の空室フロア（計388坪）を活用し、営業期間約14ヶ月（全契約期間1年4ヶ月）の超短期固定保証型サブリース事業としてシェアオフィス『日本橋茅場町ワープ』を開業することをお知らせいたします。

通常5〜10年単位の長期契約が一般的とされる固定保証型マスターリースにおいて、1年4ヶ月という極めて短期間の種地・暫定利用に対し、自社で内装投資およびリーシングリスクを引き受け運用を行うモデルは業界的にも極めて稀な取り組みです。建築費高騰や計画見直しに伴う再開発の延期・長期化に直面するデベロッパーやビルオーナーに対し、建物の維持管理コストを担保しながら短期間で収益化と確実な撤退を実現する新たな暫定活用の選択肢を提示いたします。

◾️プロジェクトの背景：建築費高騰と再開発遅延が生む「暫定活用の空白期間」への挑戦

現在、不動産開発市場では建築資材や工事費用の高騰に伴い、全国的に再開発計画の延期や工期変更が頻発しています。解体までの期間が1〜2年程度延伸した種地や築古ビルにおいては、営業継続に伴いビル全体の管理・維持コストが発生し続ける一方で、数年未満の超短期運用では一般的なセットアップ投資や大規模改修の回収が難しく、有効な活用策を見出せないまま空室を抱えるケースが少なくありません。

本物件（日幸茅場町ビル）においても、再開発スケジュールの見直しに伴い、暫定利用期間が生じておりました。ヒトカラメディアは、中央日本土地建物様との協業実績や培ってきた知見を背景に、これまで市場で敬遠されがちであった「超短期営業」を自社でリスクテイクして引き受け、短期間で事業性を成立させる新たなモデルケースとして本プロジェクトを始動いたしました。

◾️プロジェクト概要：『日本橋茅場町ワープ』の特徴・事業スキーム

1. 自社リスクテイクによる「超短期固定保証型サブリース」

通常、固定保証型マスターリースは、5〜10年単位の長期運用が前提となるところ、本プロジェクトでは契約期間16ヶ月（工事2ヶ月・営業期間14ヶ月）という超短期で実行します。ヒトカラメディアが一定の賃料を保証して一括借り上げ（マスターリース）、自社で内装投資・リーシングを行います。

2. 徹底的なコスト最適化と低投資・高速回収設計

短期間での投資回収を実現するため、本プロジェクトでは空間の企画・設計・デザインにおいて徹底した合理化を図っています。

◉既存インフラの最大活用
既存間仕切りや既存設備を活かしたプランニングを採用。今回施す内装工事は、通常のシェアオフィス構築の約半分以下の工事費（坪当たり約7.5万円）で計画・実施しています。

◉資材リユースやレンタル家具などによりコスト抑制
内装材や床材にアウトレット品・二次流通品・リペア品を採用するほか、レンタル家具などを活用しイニシャルコストを徹底的におさえています。

◉面積効率の最大化
小さな区画は、既存壁を活かしたまま、入居テナントごとに専有会議室としてセットで貸し出します。それにより、大規模な内装工事を発生させず収益面積を高めています。

3. 入居テナントの成長に寄与する圧倒的コスパのセットアップオフィス

本プロジェクトでは、入居希望テナントがフットワークを損なわずに拠点を構えられるよう、空間・契約の両面からコスパと柔軟性を徹底的に追求しました。施設名称の「ワープ（WARP）」が示す通り、限られた運用期間の中でも、企業が成長スピードをさらに加速させ、次のステージへ一気に跳躍（ワープ）できるようなワークプレイスを提供します。

◉家具のオプション対応＆共用設備も充実した「セットアップオフィス」

既存の内装や間仕切りを活用したセットアップオフィス。デスク・チェアはご希望に応じて設置できるため、入居時の準備負担を抑えながら、スムーズに業務を開始できます。さらに、共用ラウンジやフォンブースも完備。賃料は近隣エリアのオフィス相場と同程度の水準（月額約2万5,000円／坪）で、内装工事の手間や初期費用を抑えられる点も魅力です。

◉共益費・光熱費・Wi-Fi込みの「オールインクルーシブ賃料」

賃料には共益費に加え、水道光熱費やWi-Fi通信費があらかじめ含まれています。月々のランニングコストが明確になり、複雑なインフラ契約や経費精算の手間を大幅に削減します。

◉敷金・礼金ゼロ＆最大6ヶ月のフリーレント（初期投資の極小化）

指定の保証会社加入を条件に、敷金・礼金を0円に設定。さらに、早期申込特典として最大6ヶ月のフリーレントを付与し、移転に伴う初期キャッシュアウトを最小限に抑えます。

◉退去時コストゼロ（原状回復・クリーニング費用不要）

契約満了時の原状回復費用やクリーニング費用は一切不要（可動物の撤去のみ）としています。事業拡大に伴う急な拠点移転や統廃合時にも多額の退去負担が発生せず、身軽な再移転を可能にします。

◾️「日本橋茅場町ワープ」物件・プロジェクト概要

◾️ なぜ本プロジェクトが「超短期・超低コスト」で実現できたのか〜ヒトカラメディアが持つ3つの強み

本プロジェクトのように「営業期間わずか14ヶ月」「自社リスクでの固定保証」という極めてタイトな事業を成立させられた背景には、ヒトカラメディア独自の推進体制があります。

通常、不動産開発やオフィス開発は「企画 → 設計 → 施工 → リーシング → 運営」とフェーズごとに外部委託を重ねる「分業型」で進むことが多く、合意形成に長期間を要するだけでなく、コストの積み上がりや、設計が終わった段階でリーシング難易度の高さに気づくといった手戻りが発生しやすい構造になっています。

それに対しヒトカラメディアは、これらすべての機能を社内に保有し、初期段階から企画・設計・リーシング・運営の各専門チームが同時にテーブルを囲んで知見を行き来させ、ひとつの事業構想へと統合していく「並行統合型」の事業企画を実践しています。

成長企業が求めるリアルな賃料や条件、投資回収期間から逆算した内装費、現場オペレーションを見据えた空間効率などを初期から相互にフィードバックさせながら意思決定を下すため、検討期間の大幅な短縮（超短期）と、坪投資の徹底的な合理化（超低コスト）を両立させることが可能となりました。

1. テナント需要の最前線から逆算する「企画力」

自社で展開するオフィス仲介事業を通じ、過去3,000件を超える移転・空間デザイン支援の一次情報を蓄積。成長企業が”いま本当に求めている契約条件やワークプレイス”を正確に捉え、机上の空論ではない、外さない商品企画を即座に立案します。

2. 知見の循環とスピード決断を担保する「一気通貫の自社体制」

企画・設計・工事監理からリーシングマネジメント、プロパティマネジメント（運営管理）までを部内で一体的に推進。外部委託に伴う組織間の伝言ゲームやタイムロスを排し、高難易度のプロジェクトでも即座の事業判断と高速な現場実行をやり切ります。

3. 事業性とリーシング現場から逆算する「設計力」

リーシングやプロパティマネジメントの最前線を熟知したメンバーが設計と密に連携するため、事業収支や回収スピードに連動した無駄のない空間構築が可能です。既存間仕切りのフル活用やリユース資材の選定、家具アライアンスなど、過剰な新品投資を削ぎ落とした事業性を成立させる設計を初期から実現します。

◾️『ワープ』ブランドについて

ワープ（WARP）は、ヒトカラメディアによるオフィスビルの再編集プロジェクト、そしてそこから生まれる施設のブランドです。

立地の特徴や建物そのものの個性、建て替えまでの限られた時間など、その不動産ならではの条件を読み解きながら、そこで働く人や企業にとって意味のある場所へとつくり変えていきます。すべてを新しくするのではなく、今あるものを活かしながら、新しい使われ方や関係性を生み出していく。そうすることで、見過ごされていた価値や、まだ眠っている可能性を引き出していきます。

[ブランドコンセプト]

WARP：Work Activates Real-estate Potential.

人の営みが、場所の可能性を動かす。

◾️デベロッパーとの共創実績（一部抜粋）

ヒトカラメディアはこれまでも、中央日本土地建物様をはじめとする大手デベロッパーや不動産オーナーの戦略パートナーとして、数々の先進的アセット開発に伴走してまいりました。

◉日鉄興和不動産株式会社様『WAW SVAX西新橋ビル』

既存資産を活かしながら、1.5年という超短期での投資回収を目指し、クリニックからシェアオフィスへリノベーション

https://hitokara.co.jp/portfolio/svax_nishishimbashi

◉東京建物株式会社様・鹿島建設株式会社様『Kant.co-office』

六本木の種地ビルを活用し、ワークラウンジやオフィス、カフェなどで構成された複合施設『Kant.』をプロデュース。

https://hitokara.co.jp/portfolio/kant-pj

◉東急株式会社様『SHIBUYA WayP』

地上10階の新築ビルにおいて、エリアのマーケット調査から始まり、コンセプト設計、オフィスの商品企画や事業収支の策定、1階飲食店およびオフィス区画のリーシングなど、約3年間にわたり伴走しました。

https://hitokara.co.jp/portfolio/shibuya-wayp

▼その他開発支援事例はこちらをご覧ください
https://hitokara.co.jp/portfolio/developdesign

＜先行内覧会／プロジェクトのご相談＞

『日本橋茅場町ワープ』は2026年10月より無事着工し、同年12月の開業を予定しております。開業時には、仲介会社およびデベロッパー・ビルオーナーを対象としたオープンデー（先行内覧会）を開催いたします。

▼内覧会についてはこちらをご覧ください
https://hitokara.co.jp/properties/nk-warp

また、「再開発までの数年間、建物/土地をどう活用すべきか悩んでいる」「建築費が高騰する中で、投資を抑えて空室を収益化したい」といったご相談は随時受け付けております。以下のお問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。

▼ご相談はこちらから
https://hitokara.co.jp/contact/project/dd

＜ヒトカラメディア採用情報＞

ヒトカラメディアでは、事業拡大に伴い様々なポジションで採用を強化しています。詳細は採用ページをご覧ください。

▼採用ページ（中途採用/新卒採用）

https://hitokara.co.jp/recruit

◾️株式会社ヒトカラメディアについて

商号： 株式会社ヒトカラメディア
代表者： 代表取締役 髙井 淳一郎
本社(下北沢オフィス)： 東京都世田谷区北沢２丁目５−２ 下北沢ビッグベンビル B1F

関西拠点(京都オフィス)： 京都府京都市中京区河原町通御池下る下丸屋町390ｰ2（QUESTION内）
設立： 2013年5月
事業内容： オフィス移転支援、不動産開発・運営支援、地域プロジェクト支援
宅地建物取引業者登録　登録番号： 東京都知事（2）第105551号

一級建築士事務所登録　登録番号： 東京都知事登録　第67286号

建設業許可　許可番号： 東京都知事許可 (般-8) 第153700号

古物商許可　許可番号：東京都公安委員会 第 303262416097 号
主要取引先： 東京建物株式会社、東急株式会社、東急不動産株式会社、京王電鉄株式会社、鹿島建設株式会社、日鉄興和不動産株式会社、NTT都市開発株式会社、エー・ディー・ワークス株式会社、清和綜合建物株式会社、中央日本土地建物株式会社、クリアル株式会社、リスト株式会社、他多数
公式サイト： https://hitokara.co.jp